L'assurance loyers impayés

Accepter un dossier de demande de location d’un bien exige que l’on évalue tout particulièrement les risques d’impayé en cas de défaillance du locataire. Mais malgré toutes les précautions prises pour sélectionner le meilleur dossier, il arrive parfois que les loyers ne soient pas versés, entrainant une perte substantielle de revenues. Le contrat d’assurance loyers impayés a donc pour but de prévenir contre ses risques qui peuvent s’avérer couteux.

Les logements concernées :

• Logements à usage d’habitation
Ils comprennent tous les locaux séparés et indépendant à usage d'habitation comprenant par exemple les maisons, les appartements, studios, mais également, les bastides etc.

• Logements à usage mixte (mi-habitation, mi-professionnel)
Ce sont ceux qui permettent à la fois l'habitation dans une partie de la surface et l'excercice d'une activité professionnelle dans l'autre partie de la surface. Typiquement, le médecin qui consulte dans son appartement bénéficie souvent de deux entrées, une pour son habitation et une pour recevoir ses patients. Ici le local est unique et est un logement à usage mixte habitation et professionnelle.

• Logements à usage professionnel
Local affecté à l'exercice d'une profession non commerciale, on citera par exemple le local occupé entièrement par un médecin, un dentiste ou un cabinet médical, un architecte ou un cabinet d'architecture, enfin un avocat ou un cabinet d'avocat.

• Locations vide ou meublées

Les logements exclus :

• Locations commerciales
Ce sont celles où un bail commercial est signé entre le propriétaire d’un local et un locataire qui l’occupe dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés.

• Locations saisonnières
Est considérée comme une location saisonnière pour l'application de la présente loi la location d'un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs.

• Locations à titre de résidence secondaire
Les résidences secondaires sont des logements qui ne constituent pas la résidence principale du locataire, c'est-à-dire son logement principal pendant l'année.

Les locataires :

La règle générale est la solvabilité du locataire. En effet, les assureurs refusent la garantie loyers impayés si le locataire n’est pas solvable, c’est-à-dire si le revenu net global du locataire n’est pas supérieur à trois fois le montant du loyer et s’il n’est pas titulaire d’un CDI. Important. Dans ce cas précis, la caution solidaire est facultative.

En revanche, l’assureur peut accepter la garantie si le locataire ne remplie pas ces conditions, avec une caution solidaire l’appui, si :
• Le locataire est en CDI mais le montant global net de ce dernier est compris entre deux et trois fois le loyer.
• Le locataire est titulaire d’un CDD ou se trouve en période d’essai
• Le locataire est étudiant

Les garanties :

• Les loyers impayés
• Les départs prématurés du locataire
• Les détériorations immobilières
• Les frais de contentieux

Assurance loyers impayés