Acheter dans une résidence de tourisme

• Vous achetez un logement neuf (ou sur plans) dans une résidence de tourisme classée.
• Vous confiez la gestion de votre bien à une société de gestion qui s'occupe de tout (entretien et location du bien) et vous garantit un loyer.
• Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt et de la récupération de la TVA.
• Vous pouvez occuper le logement quelques semaines par an.

Un logement en résidence de tourisme

Une résidence de tourisme est un complexe immobilier spécialement conçu pour les vacances et offrant à une clientèle touristique un certain nombre de services.

Plus précisément, c'est un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, offerts à la location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile.

Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs, de plus, elle est gérée dans tous les cas par une seule personne, le plus souvent une société.

Pour bénéficier de cette appellation, les résidences doivent obtenir leur classement auprès des services de la préfecture du département. Elles sont réparties en catégories représentées par des étoiles dont le nombre croît avec le confort et les équipements.

Pour le vacancier, la résidence offre une formule de séjour astucieuse en proposant un hébergement assorti de services et d'activités de loisirs.

Citons notamment la restauration, le nettoyage des logements, la fourniture du linge, l'accueil, la garde des enfants, mais également la présence d'une piscine, d'une salle de musculation ou de divers équipements sportifs (tennis, golf, etc.), d'une laverie.

Toutes les résidences évidemment ne disposent pas de l'ensemble de ces prestations qui sont fonction de la catégorie de la résidence.

Le budget à prévoir

Compte tenu de tous ces services, l'investissement en pleine propriété serait trop lourd financièrement car les services proposés et les équipements communs génèrent des charges élevées.

Aussi, les formules d'achat mises au point par les promoteurs et commerciaux vous permettent de ne payer au final que ce dont vous avez besoin, soit quelques semaines de vacances par an.

L'idée est simple. Pour rentabiliser un investissement de loisirs qui ne va vous servir que pendant vos vacances, il faut le louer le reste du temps.

Prévoir un budget de 200 000 à 300 000€ pour y investir. S'y ajoute l'achat des équipements (électroménager, télé…) et du mobilier choisi par le promoteur ou l'exploitant (de 10 000 à 20 000€).

Ensuite vous confierez l'exploitation de votre bien à une société. Ainsi, lorsque vous achetez dans une résidence de tourisme, vous signez en fait deux contrats : un acte de vente classique et dans le même temps un bail commercial avec une société d'exploitation qui va gérer votre bien à votre place.

Elle va non seulement s'occuper de le donner en location saisonnière à des touristes mais également de l'entretenir.

Des loyers garantis

La société d'exploitation vous garantit le versement d'un loyer qui est déterminé au départ. S'agissant d'un bail commercial, il est en principe indexé tous les trois ans.

Le montant garanti tient compte du prix des locations saisonnières, du taux de remplissage, mais également des charges afférentes au logement (entretien, réparations) et des frais de commercialisation des séjours.

Il dépend également du nombre de semaine où vous vous réservez le logement (jusqu'à cinq/six semaines).

L'avantage de la formule réside donc dans la garantie de loyer résultant du contrat de bail, et dans l'absence de contraintes de gestion et d'entretien.

Une acquisition sans TVA

L’avantage fiscal va se cumuler avec la récupération de la TVA, qui va tout simplement être déduite du prix de vente. Il faut savoir en effet que lorsque vous achetez un logement neuf, la vente est soumise à la TVA au taux de 19,6 %. Le prix annoncé est donc un prix TTC et c'est le vendeur qui reverse au fisc la TVA que vous avez en fait payée.

Vous pouvez y passer vos vacances

En général, les formules d'investissement en résidences de loisirs vous offrent la possibilité d'occuper votre logement quelques semaines par an. Le nombre de semaines et le type de semaines (haute, moyenne ou basse saison) déterminent le montant du loyer qui vous est garanti, sachant que ces semaines qui vous sont réservées sont considérées comme des loyers en nature.

Les grands groupes de résidences ont mis en place un système d'échanges qui vous permet de changer de résidence ou de période quand vous le désirez.

Les inconvénients

- Vous n'êtes pas vraiment chez vous
Vous ne choisissez pas la décoration de votre logement. Pendant vos semaines d'occupation, vous n'êtes d'ailleurs pas certain de séjourner dans votre propre appartement : vous avez seulement droit à un logement équivalent dans la résidence.

- Vous perdez votre liberté
À la fin des neuf premières années de location, vous pouvez récupérer le bien pour le louer vous-même. Mais c'est vous qui supportez les charges, devez trouver les locataires, faire l'état des lieux, faire réparer les dégradations éventuelles, etc. Ce n'est pas forcément plus intéressant que de renouveler le contrat avec l'exploitant.

Celui-ci se retrouve alors en position de force pour renégocier le loyer et les semaines d'occupation personnelles. Il définit les nouvelles conditions de location pour les trois années suivantes et renouvelle ainsi le bail de trois ans en trois ans. Il peut, par exemple, proposer de continuer avec le même loyer ou avec un loyer minoré.

Attention à la revente

La revente est plus compliquée qu'avec un logement classique.

- Si vous voulez revendre avant la fin des neuf premières années de location, l'acquéreur devra reprendre le bail qui vous lie à l'exploitant de la résidence. Ensuite, l'acquéreur peut hésiter à investir dans une résidence où défilent les touristes et où les équipements communs alourdissent les charges. Sauf, bien sûr, s'il a lui aussi envie de louer à l'exploitant et de séjourner seulement quelques semaines sur place.

- Le bien doit être loué pendant vingt ans pour profiter à plein de la restitution de la TVA (19,6%) sur le prix du logement neuf dont vous avez bénéficié lors de l'achat. Si vous revendez plus tôt, vous devrez payer au fisc une partie de la TVA à laquelle vous avez échappé (un vingtième par année de location manquante pour respecter le quota de 20 ans), sauf si votre acquéreur continue de louer le logement à l'exploitant.

- Souvent, les grands groupes proposent un service de mise en relation avec les acquéreurs potentiels.

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