La rente viagère
Définition de la rente viagère
Vendre un bien en viager, correspond à en transférer la propriété à un tiers (débirentier) qui devra, en compensation, verser une rente au vendeur (crédirentier) jusqu'à son décès (viager sur une seule tête), ou jusqu'au décès de la dernière personne vivante (viager sur plusieurs têtes).
Cependant, la vente en viager est fondée sur un aléa : la longévité du vendeur. Pour que la vente en viager soit valable, il faut que cet aléa existe véritablement. Ainsi, si le vendeur est extrêmement malade et mourant, la vente sera nulle selon l’article 1975 du code civil.
Comment s’organise une vente en viager ?
En général, le débirentier paie une partie du prix du bien à la signature de la vente, on appelle ce versement de capital le bouquet, puis le solde est converti en rente viagère.
La rente viagère peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. La périodicité des versements, appelés arrérages, est convenue entre les deux parties, et indiquée dans le contrat de vente.
Le lieu ou type de paiement est également indiqué. Toutefois, si le contrat de vente ne prévoit pas les dates et moyens de paiement, les arrérages (c'est-à-dire les sommes à payer à chaque échéance) sont payables à la fin de chaque année, chaque trimestre ou chaque mois, au domicile du débirentier.
Comme toutes les ventes immobilières, la vente en viager nécessite l'intervention d'un notaire.
Le crédirentier souhaite quitter le logement
Dans le cas où le vendeur souhaiterait quitter les lieux pour des raisons médicales, parce qu'il ne peut plus vivre seul dans son logement, l’acheteur ne pourra occuper le logement qu'après avoir obtenu l'autorisation du vendeur. Cette modification peut donner lieu à une révision du montant de la rente.
L’acheteur cesse de reverser les rentes :
Le vendeur devra entamer une procédure de mise en demeure destinée à l'acheteur afin qu’il reverse la rente, pour cela il peut utiliser des voies de règlement judiciaire.
Il a la possibilité de lui adresser via les tribunaux une injonction de payer qui constitue une procédure simplifiée de recouvrement d'une créance d'origine contractuelle dont le montant est déterminé.
Cette demande sera portée, selon son montant, devant la juridiction de proximité ou le tribunal d'instance. Après avoir constaté l'existence d'une dette échue et non réglée, le juge délivrera une injonction de payer.
De plus, lors d’une vente, le notaire doit inscrire une clause dite du Privilège du vendeur. Cette clause permet au vendeur de faire vendre le bien aux enchères et de se payer sur le prix.
Enfin, dans la plupart des contrats de vente viagère est incluse une clause résolutoire. Elle prévoit la résolution automatique de la vente en cas de non-paiement des rentes par le débirentier. Cette demande sera examinée par le juge qui décidera ou non de la résolution de la vente. Dans ce cas, la vente est annulée rétroactivement : elle est censée n'avoir jamais existé. Le vendeur récupère la propriété du bien et peut même obtenir auprès du juge la conservation du bouquet et des rentes déjà perçus à titre d'indemnisation.
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