Voici quelques thèmes sur lesquels nous vous donnons quelques informations.
Pour un approfondissement plus important, notamment concernant la rédaction des baux, n'hésitez pas à demander le concours d'un avocat spécialisé...
La réglementation de la TVA comporte
des régimes particuliers pour certains produits, opérations,
activités ou territoires.
Parmi ces régimes particuliers, celui de la TVA liée aux activités immobilières mérite une attention particulière. La TVA immobilière concerne pour l'essentiel quatre catégories d'opérations : * l'acquisition de terrains à bâtir, * les livraisons à soi-même de certains immeubles lors de leur achèvement, * les ventes d'immeubles construits, * les cessions de droits sociaux représentatifs d'immeubles construits. L'assujetissement à la TVA
L'acquisition d'un terrain
à bâtir est en principe assujettie à la TVA et exonérée corrélativement
des droits d'enregistrement.
Les opérations taxables sont les ventes, les adjudications, les échanges, les apports en société. Cependant, certaines acquisitions bénéficient d'une exonération de TVA. Il s'agit notamment des apports et des cessions faites par des collectivités territoriales au profit des offices publics d'HLM. En contrepartie du paiement de la TVA, l'acquisition est exonérée de droits d'enregistrement sous réserve que l'acquéreur s'engage, dans l'acte, à effectuer dans un délai de quatre ans, les travaux nécessaires pour édifier un immeuble. A défaut de respect de cet engagement, les droits de mutation ordinaires sont dus, majorés de 1%, sous déduction de la TVA acquittée. Un intérêt de retard de 0,40% par mois est appliqué dans ce cas. L'exigibilité de la TVA
La TVA est exigible à la date de l'acte ou du transfert de
propriété à défaut d'acte.
Le taux de la TVALe taux de droit commun de 19,6% est applicable. Certaines
mutations de terrains à bâtir destinées au logement social
bénéficient du taux réduit de TVA à 5,5% (applicable temporairement
aux acquisitions de logements individuels par un Pass foncier
de 2008 à 2009).
Cas particulier, terrain à bâtir acquis par des particuliers
Les acquisitions effectuées par les personnes physiques en
vue de construire un immeuble d'habitation ne sont pas assujetties
à la TVA, mais soumises aux droits d'enregistrement.
Lorsque le vendeur est une collectivité locale, il peut, sur option, soumettre la vente à la TVA. La vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement (VEFA)Elle est soumise à la TVA au taux de 19,6%.
La vente d'un immeuble après son achèvement
Elle est également soumise à la double condition que : * la vente intervienne dans les cinq ans de l'achèvement; * la vente n'ait pas été précédée d'une autre vente postérieure à l'achèvement et consentie à une personne qui n'est pas marchand de biens. A noter Les livraisons à soi-même d'immeubles et les cessions de droits sociaux représentatifs d'immeubles sont également des opérations soumises à la TVA immobilière. Il en est de même des opérations réalisées par des marchands de biens, lotisseurs et intermédiaires immobiliers. Le marchand
de biens acquitte la TVA immobilière lors du transfert
de propriété du bien revendu.
La base d'imposition de la TVA
est constituée par la marge brute, c'est à dire
la différence entre :
- d'une part, le prix exprimé et les charges qui viennent s'y ajouter, ou la valeur vénale du bien si elle est supérieure, - d'autre part, selon le cas : soit les sommes que le cédant a versées pour l'acquisition du bien, soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contreparties des apports en nature qu'il a effectués. Voici une question qui nous est souvent posée sur le sujet de la TVA : D58589 Mme. Mireille D Avant d'acheter votre immeuble, étudiez bien le bail du ou des locataires en place. Si le locataire paie un loyer avec de la TVA en sus, il vous faudra déclarer la TVA à l'Administration Fiscale et la régler au Trésor Public. Mais ne vous inquiétez pas : si le locataire ne paie pas, vous n'aurez pas de TVA à avancer, vous ne paierez de la TVA que si le locataire vous a lui-même avancé la TVA. |